В чем их плюсы и минусы и почему такое жилье обычно стоит дороже
У тех, кто застал рынок недвижимости нулевых, словосочетание «точечные новостройки» может вызвать негативные ассоциации: уплотнительная застройка, протесты соседей, желание заработать на каждом клочке земли, «влепив» туда панельку. Сейчас эти характеристики перешли в разряд стереотипов. Даже точечные проекты обычно возводятся цивилизованно. Эксперты рассказали, каковы преимущества и недостатки точечных новостроек, и выяснили, что и почем можно купить.
Больше, чем кажется
На рынке представлен достаточно большой ассортимент точечных новостроек. По данным IRN.RU, сейчас в Москве в зоне от Третьего транспортного кольца до МКАД продаются квартиры почти в двух сотнях проектов. Более четверти из них – это отдельные точечные дома, примерно столько же приходится на проекты, состоящие из двух-трех корпусов, почти 15 процентов – на проекты из четырех-пяти корпусов.
От 174 тысяч рублей за кв. м начинается стоимость квартир в точечных новостройках
Но в общем объеме предложения доля жилья в точечных проектах заметно меньше. По словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, на точечную застройку приходится около 10 процентов рынка. В «Азбуке жилья» их объем оценивают в 15–20 процентов. Как отмечает председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, в основном точечные новостройки располагаются в центре Москвы.
Дорогие «точки»
В отличие от комплексных проектов, при возведении точечных новостроек девелопер почти не обременен необходимостью строить социальную инфраструктуру. Тем не менее квартиры в точечных новостройках обычно дороже, чем в крупных ЖК из множества корпусов.
По словам Марии Литинецкой, разница в цене составляет 5–10 процентов.
– В комплексных проектах жилье дешевле, поскольку из‑за масштабов затраты девелоперов перераспределяются на большее число квадратных метров. Кроме того, девелоперы таким образом стараются стимулировать покупателей в ранних корпусах, которым придется долго жить в окружении стройки.
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко отмечает, что при масштабном строительстве девелоперам важен быстрый и постоянный приток финансирования, а в точечных проектах можно продавать квартиры в более спокойном темпе.
– После перехода на проектное финансирование значение этого фактора снизится, – отмечает эксперт. – Но все равно девелоперы точечных проектов смогут держать более высокие цены. Маленькие проекты рассчитаны на локальный спрос и конкурируют прежде всего с устаревшей «вторичкой» в конкретном районе. В крупных проектах локальный спрос не может покрыть объем предложения. Конкурировать приходится за покупателей из других районов, из Подмосковья и регионов, а значит, выставлять более привлекательные цены.
Преимущества и недостатки
Главное преимущество точечных новостроек, по словам Литинецкой, – скорость реализации всего проекта. Поскольку обычно в таких ЖК возводится всего один-три корпуса, они, как правило, сдаются одновременно или с небольшим временным разрывом, поэтому после переезда не придется жить рядом со стройкой.
Кроме того, точечные проекты чаще строятся в обжитых районах с готовой инфраструктурой и сложившимся окружением. Вокруг есть давно функционирующие школы. Есть необходимые магазины и другие коммерческие объекты.
Точечные проекты считаются более простыми для инвестиций.
– Чем меньше лотов в проекте, тем проще конкурировать при перепродаже жилья, причем как с другими инвесторами, так и с самим застройщиком, – говорит генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин.
Конкурировать придется со старым жилым фондом, обычно менее качественным, а не с такими же современными ЖК.
До 20 процентов столичного рынка приходится на точечную застройку
Среди недостатков, помимо более высокой цены, можно назвать меньший ассортимент квартир. Если в новостройке всего один-три корпуса, а все понравившиеся варианты раскуплены, попытать счастья можно разве что по переуступке, если кто‑то из покупателей вдруг решит выставить свою квартиру на продажу.
Что предлагается
Сейчас больше всего точечных новостроек в Москве возводит компания «Лидер-Инвест», которую недавно купила группа «Эталон». Точечные новостройки «Лидер-Инвест» объединил под зонтичным брендом «Счастье». Под ним сейчас числится 24 дома в разных районах города, в 15 из них ведутся продажи.
Небольшие ЖК возводит «Донстрой». В основном точечные проекты застройщика относятся к премиальному и элитному классам, но есть и бюджетные. Например, в ЖК Fresh рядом с метро «Красногвардейская» стоимость квартир начинается от 6,5 млн рублей – с отделкой.
За пределами Садового кольца тоже можно найти точечные проекты. В Басманном районе Capital Group строит ЖК Bauman House из трех 15‑этажных корпусов. Квартиры в нем можно купить от 9,8 млн рублей за 38‑метровую студию. Более дешевые точечные новостройки – дальше от центра.
В «Доме на Барвихинской» в Можайском районе студию 34 кв. м можно купить за 6,9 млн рублей. В ЖК «Фестиваль парк» у метро «Речной вокзал» стоимость студий начинается от 7,7 млн рублей. Из апартаментов можно присмотреться к МФК «Нахимов». Апартаменты площадью около 40 кв. м можно купить за 5,8 млн рублей.
Источник: Аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»
